土地について

評価のしくみ

固定資産評価基準に基づき、地目別に定められた評価方法により評価します。

地目の認定

宅地、田、畑、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野及び雑種地等をいいます。
固定資産税の評価上の地目は、登記簿上の地目にかかわりなく、その年の1月1日（賦課期日）現在の土地の現況によります。

地積

原則として登記簿に登記されている地積によります。

価格

固定資産評価基準に基づき、売買実例価格をもとに算定した正常売買価格を基礎として求めます。
ただし、宅地の評価は、地価公示価格等の7割程度を目安に決められています。

宅地の評価方法

1.宅地に隣接する道路に付けられた価格で評価する路線価方式による評価、2.状況類似地区ごとに選定した標準宅地の価格から比準した価格で評価する状況類似方式による評価の二通りあります。

標準宅地とは

路線価地区や状況類似地区の中で主要な道路に沿接する宅地のうち、奥行、間口、形状等からみて標準的な宅地のことをいいます。

路線価とは

市街地等において道路に付けられた価格のことであり、具体的には、道路に接する標準的な宅地の1平方メートル当たりの価格をいいます。
主要な道路の路線価は、沿接する標準宅地の地価公示価格や鑑定評価価格等を基にして求められ、その他の道路については、この主要な道路の路線価を基にして道路の幅員や公共施設からの距離等に応じて求められます。
宅地の評価額は、この路線価を基にしてそれぞれの宅地の状況（奥行、間口、形状等）に応じて求められます。
納税者の方々に土地の評価に対する理解と認識を深めていただくために、評価額の基礎となる路線価が全て公開されています。
また、標準宅地の所在についても公開されています。

住宅用地に対する課税標準の特例

住宅用地については、その税負担を特に軽減する必要から課税標準の特例措置が設けられています。

住宅用地には、次の二つがあります

専用住宅（専ら人の居住の用に供する家屋）の敷地の用に供されている土地
・・・その土地の全部（家屋の床面積の10倍まで）
併用住宅（一部を人の居住の用に供する家屋）の敷地の用に供されている土地
・・・その土地の面積（家屋の床面積の10倍まで）に一定の率を乗じて得た面積に相当する土地

住宅の敷地の用に供されている土地

その住宅を維持し、またはその効用を果たすために使用されている一画地をいいます。
したがって、賦課期日（1月1日）現在において新たに住宅の建設が予定されている土地あるいは住宅が建設されつつある土地は、住宅の敷地とはされません。
ただし、既存の当該家屋に代えてこれらの家屋が建築中であり、一定の条件を満たすと認める土地については住宅用地として取り扱います。

住宅用地の範囲

特例措置の対象となる「住宅用地」の面積は、家屋の敷地面積に次表の住宅用地の率を乗じて求めます。

	家屋	居住部分の割合	住宅用地の率
イ	専用住宅	全部	1.0
ロ	ハ以外の併用住宅	4分の1以上2分の1未満	0.5
ロ	ハ以外の併用住宅	2分の1以上	1.0
ハ	地上5階建以上の耐火建築物である併用住宅	4分の1以上2分の1未満	0.5
		2分の1以上4分の3未満	0.75
		4分の3以上	1.0

小規模住宅用地

200平方メートル以下の住宅用地（200平方メートルを超える場合は、住宅1戸あたり200平方メートルまでの部分。）を小規模住宅用地といいます。
小規模住宅用地の課税標準額については、価格の6分の1の額（都市計画税では価格の3分の1の額）を最高限度額とする特例措置があります。

一般住宅用地

小規模住宅用地を超える部分の住宅用地を一般住宅用地といいます。
たとえば、300平方メートルの住宅用地（一戸建て住宅の敷地）であれば、200平方メートル分が小規模住宅用地で、残りの100平方メートル分が一般住宅用地となります。
一般住宅用地の課税標準額については、価格の3分の1の額（都市計画税では3分の2の額）を最高限度額とする特例措置があります。

【事例1】

住居戸数が2戸の長屋建ての家屋があります。
その敷地面積は、600平方メートルで、家屋の床面積は、200平方メートルです。

住宅用地の取り扱いはどのようになりますか。

〈解説〉
事例の家屋は、専用住宅であり、その床面積の10倍（200平方メートル×10）までを限度として住宅用地とされるので、この場合は、600平方メートル全部が住宅用地となります。
また、住宅用地の面積が200平方メートルを超え、住居戸数が2戸ですので、400平方メートル分（200平方メートル×2）が小規模住宅用地となり、残りの200平方メートル分（600平方メートル-400平方メートル）が一般住宅用地となります。

【事例2】

100平方メートルの平家建家屋（併用住宅）を所有しており、60平方メートルが診療所で、残りの40平方メートルが住宅部分となっています。
その土地の敷地面積は300平方メートルです。
住宅用地の扱いはどのようになりますか。

〈解説2〉
事例の家屋は居宅部分が、4分の1以上2分の1未満の併用住宅ですので、住宅用地の率が0.5になります。（上の表「住宅用地の範囲」を参照）
つまり、土地の敷地面積の半分の150平方メートルが住宅用地、残り半分の150平方メートルが非住宅用地の扱いになります。
また、住宅用地の150平方メートルはすべて小規模住宅用地となります。

この住宅用地に対する特例は、居住用の家が建っていない土地（非住宅用地）になった場合は、適用がなくなり、税額が上昇します。
住宅が災害により滅失した場合で、他の建物、構築物の用に供されていない土地は、2年間に限り、住宅用地として取り扱われます。（1月2日以後に発生した災害によるもので、次年度分以降の固定資産税について適用されます。）

宅地に対する税負担の調整措置

宅地に係る固定資産税は、評価額が急激に上昇した場合であっても、税負担の上昇はゆるやかなものになるよう、課税標準額を徐々に是正する負担調整措置が講じられています。

負担水準の求め方

「負担水準」とは、個々の宅地の課税標準額が評価額に対してどの程度まで達しているかを示すものです。

負担水準
＝前年度課税標準額÷新評価額（×住宅用地特例率（1月3日または1月6日））

住宅用地は、新評価額に住宅用地の特例率（小規模住宅用地＝1月6日、その他の住宅用地＝1月3日）をかけます。

区分	負担水準	課税標準額
住宅用地（小規模・一般）	100％以上	本則課税標準額（価格×特例率）
住宅用地（小規模・一般）	100％未満	前年度課税標準額＋本則課税標準額×5％・・(a) (a)が本則課税標準額を上回る場合には、本則課税標準額 (a)が本則課税標準額の20％を下回る場合には、20％相当額
商業地等非住宅用地雑種地介在農地ほか	70％超	本則課税標準額（価格）×70％
	70％以下 60％以上	前年度課税標準額に据え置き
	60％未満	前年度課税標準額＋価格×5％・・（b） (b)が価格の60％を上回る場合には、60％相当額 (b)が価格の20％を下回る場合には、20％相当額